Arrematante

Arrematante não responde por dívida tributária anterior à arrematação do imóvel, mesmo com previsão no Edital, decide STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) publicou uma decisão que reforça a importância de verificar a situação tributária de um imóvel antes de sua alienação em Leilão Judicial. A decisão esclarece que o arrematante de um imóvel não é responsável pelas dívidas tributárias anteriores à alienação, mesmo que haja previsão no Edital sobre a responsabilidade pelo pagamento dessas dívidas. A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, Tema 1.134, fixou a tese de que, “diante do disposto no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), é inválida a previsão em Edital de Leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação”. O colegiado acompanhou a proposta do Relator, Ministro Teodoro Silva Santos, para modular os efeitos da decisão, determinando que a tese fixada só valerá para os Leilões cujos Editais sejam divulgados após a publicação da ata de julgamento do repetitivo, ressalvados pedidos administrativos e ações judiciais pendentes de apreciação, para os quais a tese se aplica de imediato. O caso analisado pelo STJ envolveu a arrematação de um imóvel em Leilão Judicial, onde o Edital especificava que o arrematante deveria assumir as dívidas tributárias anteriores à venda. Contudo, o arrematante questionou essa cláusula, levando a questão aos tribunais superiores. O STJ, ao avaliar a situação, determinou que a cláusula presente no Edital não pode transferir a responsabilidade tributária ao arrematante, uma vez que, segundo a legislação brasileira, essas dívidas são de responsabilidade do proprietário anterior. O artigo 130 do CTN prevê que o terceiro que adquire imóvel passa a ter responsabilidade pelo pagamento dos impostos, taxas ou contribuições de melhorias cujos fatos geradores tenham ocorrido antes da transmissão da propriedade. Contudo, o parágrafo único desse dispositivo excepciona a arrematação em Leilão Judicial, hipótese em que a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço. “Significa dizer que, quando a aquisição do imóvel ocorrer mediante alienação judicial, a sub-rogação se operará sobre o preço ofertado, e não sobre o arrematante, que receberá o bem livre de quaisquer ônus. Nesse específico caso, a aquisição da propriedade dar-se-á na sua forma originária, visto que não há relação de causalidade entre o antigo proprietário do bem e o seu adquirente”, afirmou o Relator. A dívida fiscal não fica sem proteção, pois o crédito poderá ser satisfeito com o valor depositado em juízo pelo arrematante e o ente público concorrerá com outros credores, inclusive créditos trabalhistas que terão preferência, e na impossibilidade de satisfação integral da dívida, a Fazenda Pública deverá acionar o antigo proprietário para a recuperação do valor remanescente. Segundo o Ministro, não é possível admitir que uma norma geral sobre responsabilidade tributária constante no CTN seja afastada por simples previsão em sentido contrário no Edital, não havendo relevância a ciência do participante do Leilão, sendo vedado exigir do arrematante, com base em previsão editalícia, o recolhimento dos créditos tributários incidentes sobre o bem arrematado cujos fatos geradores sejam anteriores à arrematação. Essa decisão tem implicações importantes para futuros Leilões, pois reforça a necessidade que os Leiloeiros ajustem seus procedimentos e documentos para refletir a jurisprudência estabelecida pelo STJ e tragam uma redação clara e precisa nos Editais para evitar mal-entendidos e conflitos futuros. A decisão reforça a Segurança Jurídica para os arrematantes, que podem participar de Leilões Judiciais sem o medo de herdar dívidas tributárias inesperadas, aumentando a confiança nos processos de alienação pública e incentivando a participação de mais compradores. Fonte STJ | REsp 1.914.902

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Vaga de Garagem

Vaga de Garagem Penhorada não pode ser vendida a quem não seja condômino, sem autorização da Convenção, diz STJ

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve o entendimento de que a venda de vagas de garagem penhoradas não pode ser realizada a terceiros sem a autorização expressa prevista na convenção condominial. Esse posicionamento se mantém mesmo quando a alienação é feita judicialmente por meio de hasta pública. O caso em questão teve origem em uma ação de execução extrajudicial movida por uma instituição financeira, que solicitou a penhora de uma vaga de garagem com matrícula própria pertencente à devedora. A proprietária argumentou que a vaga era impenhorável, pois a convenção do edifício residencial proibia a venda a terceiros. Tanto o juízo de primeiro grau quanto o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) entenderam que essa restrição não se aplicaria em uma execução judicial, mas enfatizaram que os condôminos teriam preferência para igualar a proposta de um terceiro interessado. O relator do caso no STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, destacou que a penhora de vagas de garagem associadas a imóveis considerados bem de família é permitida, conforme a Súmula 449 do tribunal. Porém, ele ressaltou que o artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil de 2002, estipula que as vagas de garagem não podem ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio sem a autorização expressa da convenção condominial. Citando precedentes do STJ, o relator concluiu que o TJSC, ao permitir a participação de terceiros na hasta pública, violou o artigo 1.331, parágrafo 1º, do CC, pois a alienação judicial da vaga é possível, mas limitada aos condôminos. A decisão do STJ visa manter a segurança e a organização dentro dos condomínios. Ao restringir o acesso às vagas de garagem apenas aos condôminos, busca-se reduzir o risco de entrada de indivíduos não autorizados no espaço, o que poderia aumentar a incidência de furtos, vandalismo ou invasões. O controle sobre quem pode utilizar as vagas de garagem é crucial para proporcionar um ambiente mais seguro e acolhedor para os moradores. Além disso, a decisão reafirma a importância das convenções condominiais como instrumento de regulação interna dos condomínios. Essas convenções, aprovadas pelos próprios moradores, estabelecem normas e diretrizes que visam garantir a convivência harmoniosa e o bom uso das áreas comuns. A autorização para venda ou locação de vagas de garagem é uma dessas diretrizes, que visa evitar conflitos e preservar a qualidade de vida no condomínio. Essa decisão do STJ também tem implicações importantes para o mercado imobiliário e para as instituições financeiras. Por um lado, ressalta a necessidade de as instituições verificarem as disposições das convenções condominiais antes de efetuar a penhora de vagas de garagem. Por outro, reafirma que os compradores em hasta pública devem estar cientes das restrições impostas pelas convenções condominiais, sob pena de verem anuladas suas aquisições. Por fim, a decisão destaca a importância da transparência e do cumprimento das normas internas dos condomínios, reforçando o respeito às convenções aprovadas pelos condôminos. Assim, o STJ busca equilibrar os interesses das partes envolvidas, protegendo os direitos dos moradores e garantindo a segurança jurídica nas transações imobiliárias. Fonte STJ | REsp 2.095.402

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leiloeiros

Leiloeiros não podem exercer atividade empresarial fora da profissão, decide TRF-1

A 9ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF-1) reafirmou uma decisão importante sobre a atuação dos leiloeiros no Brasil. De acordo com o Decreto nº 21.981/1932, que regula a profissão, leiloeiros estão proibidos de exercer atividades empresariais fora de sua profissão, sob pena de destituição de suas funções. Esta regulamentação visa evitar conflitos de interesse e garantir a transparência nas atividades leiloeiras. O caso em questão envolveu um leiloeiro que foi destituído de suas funções por atuar como representante legal de seu filho em empresas e como procurador de sociedades estrangeiras. A decisão do TRF-1 manteve a penalidade, argumentando que a participação em outras atividades comerciais poderia comprometer a imparcialidade e a integridade do trabalho do leiloeiro. O relator do caso, desembargador federal Antônio Scarpa, destacou que a legislação vigente é clara ao proibir leiloeiros de exercerem comércio ou constituir sociedades de qualquer espécie. Segundo ele, a participação em atividades empresariais pode gerar conflitos de interesse e prejudicar a confiança do público nas atividades leiloeiras. Além disso, a decisão sublinha a importância da regulamentação da profissão de leiloeiro para garantir a lisura e a transparência nas transações. A atuação de leiloeiros deve ser regida por princípios éticos e legais, visando sempre o interesse público e a justiça nas operações. Essa decisão do TRF-1 serve como um lembrete aos profissionais da área sobre a importância de respeitar as normas estabelecidas. O cumprimento rigoroso das regras é fundamental para preservar a integridade e a confiança no mercado de leilões. Fonte TRF1 | Processo 1009315-30.2015.4.01.3400

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Vaga de Garagem

Mantido o direito à Vaga de Garagem registrada, suprimida por convenção de condôminos não levada ao Registro

Em sua decisão a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a determinação da 4ª Vara Cível de São José do Rio Preto, que assegurou ao proprietário de um imóvel comercial o direito à vaga de garagem constante na matrícula do imóvel. Esta decisão, proferida pelo juiz Carlos Guilherme Roma Feliciano, destaca a relevância das vagas de garagem para a utilização e valorização dos imóveis. No caso em questão, a autora adquiriu o imóvel em 2018 com vaga na garagem coletiva na matrícula. Entretanto, o empreendimento passou a alegar que, em razão de deliberação em convenção de condôminos, em 2011, a unidade não faria mais jus ao espaço. No entanto, o TJSP, ao analisar o caso, decidiu pela manutenção da vaga de garagem conforme registrado originalmente. O desembargador Donegá Morandini apontou que, no caso, há emprego, por analogia, do destacado no art. 1.245, § 1º, do Código Civil, segundo o qual enquanto não se registrar a modificação de um direito real, o antigo proprietário continua a ser havido como dono do imóvel. “O recorrente afirma que a vaga de garagem deixou de ser atribuída à recorrida desde o ano de 2011, oportunidade em que, por convenção dos condôminos, afastou-se a existência da vaga ao imóvel posteriormente adquirido pela apelada. Essa convenção, porém, não foi levada ao registro imobiliário, tanto assim que a matrícula apresentada na inicial restou expedida em 2020 e não há nenhuma menção àquela supressão”, reforçou. A decisão tem implicações significativas para os proprietários de imóveis comerciais e residenciais, pois reafirma a importância de proteger os direitos adquiridos e assegura que mudanças em convenções condominiais devem ser refletidas com clareza nos registros de propriedade. Além disso, a decisão reforça a necessidade de uma comunicação transparente e eficaz entre condôminos e administradores de condomínios, para evitar conflitos e litígios. A decisão do TJSP serve como um importante precedente para casos semelhantes, onde a vaga de garagem é um elemento essencial para a valorização e funcionalidade do imóvel. A manutenção do direito à vaga de garagem proporciona segurança jurídica aos proprietários e contribui para a estabilidade das relações condominiais. Fonte TJSP | Processo 1052536-23.2022.8.26.0576

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Prédio em Construção

Atraso na entrega de Imóvel por evento climático não é caso fortuito ou força maior no setor de construção

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) proferiu uma decisão importante, reafirmando que eventos climáticos previsíveis e entraves burocráticos, como excesso de chuvas, queda de barreiras e falta de materiais ou mão de obra não podem ser usados como justificativa para isentar construtoras de multas em casos de atraso na entrega de imóveis. A decisão veio em resposta a um recurso apresentado por uma construtora que argumentava que os atrasos na entrega de um apartamento e uma vaga de garagem foram causados por chuvas intensas, o que configuraria um caso de força maior. A 3ª Câmara de Direito Civil do TJSC, no entanto, não aceitou esse argumento. O tribunal destacou que eventos climáticos como chuvas intensas são previsíveis e que as construtoras devem estar preparadas para lidar com esses desafios durante o planejamento e execução de suas obras. O tribunal decidiu que a construtora deveria pagar uma multa correspondente a 2% do valor total do imóvel e da vaga de garagem, por não ter cumprido o prazo de entrega estabelecido. “Esses motivos são eventos previsíveis, e o prazo apresentado ao cliente deveria contemplar essas eventualidades”, afirmou a relatora, referenciando jurisprudência da 2ª Câmara de Direito Civil do TJSC com entendimento semelhante. Esta decisão estabelece um importante precedente no setor de construção civil, enfatizando a responsabilidade das construtoras em planejar e mitigar riscos climáticos durante a execução de suas obras. Além disso, serve como um alerta para outras construtoras sobre a importância de prever e gerenciar riscos previsíveis, a fim de evitar penalidades por atrasos. Fonte TJSC

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