O Superior Tribunal de Justiça (STJ) publicou uma decisão que reforça a importância de verificar a situação tributária de um imóvel antes de sua alienação em Leilão Judicial.
A decisão esclarece que o arrematante de um imóvel não é responsável pelas dívidas tributárias anteriores à alienação, mesmo que haja previsão no Edital sobre a responsabilidade pelo pagamento dessas dívidas.
A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, Tema 1.134, fixou a tese de que, “diante do disposto no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), é inválida a previsão em Edital de Leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação”.
O colegiado acompanhou a proposta do Relator, Ministro Teodoro Silva Santos, para modular os efeitos da decisão, determinando que a tese fixada só valerá para os Leilões cujos Editais sejam divulgados após a publicação da ata de julgamento do repetitivo, ressalvados pedidos administrativos e ações judiciais pendentes de apreciação, para os quais a tese se aplica de imediato.
O caso analisado pelo STJ envolveu a arrematação de um imóvel em Leilão Judicial, onde o Edital especificava que o arrematante deveria assumir as dívidas tributárias anteriores à venda. Contudo, o arrematante questionou essa cláusula, levando a questão aos tribunais superiores. O STJ, ao avaliar a situação, determinou que a cláusula presente no Edital não pode transferir a responsabilidade tributária ao arrematante, uma vez que, segundo a legislação brasileira, essas dívidas são de responsabilidade do proprietário anterior.
O artigo 130 do CTN prevê que o terceiro que adquire imóvel passa a ter responsabilidade pelo pagamento dos impostos, taxas ou contribuições de melhorias cujos fatos geradores tenham ocorrido antes da transmissão da propriedade. Contudo, o parágrafo único desse dispositivo excepciona a arrematação em Leilão Judicial, hipótese em que a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.
“Significa dizer que, quando a aquisição do imóvel ocorrer mediante alienação judicial, a sub-rogação se operará sobre o preço ofertado, e não sobre o arrematante, que receberá o bem livre de quaisquer ônus. Nesse específico caso, a aquisição da propriedade dar-se-á na sua forma originária, visto que não há relação de causalidade entre o antigo proprietário do bem e o seu adquirente”, afirmou o Relator.
A dívida fiscal não fica sem proteção, pois o crédito poderá ser satisfeito com o valor depositado em juízo pelo arrematante e o ente público concorrerá com outros credores, inclusive créditos trabalhistas que terão preferência, e na impossibilidade de satisfação integral da dívida, a Fazenda Pública deverá acionar o antigo proprietário para a recuperação do valor remanescente.
Segundo o Ministro, não é possível admitir que uma norma geral sobre responsabilidade tributária constante no CTN seja afastada por simples previsão em sentido contrário no Edital, não havendo relevância a ciência do participante do Leilão, sendo vedado exigir do arrematante, com base em previsão editalícia, o recolhimento dos créditos tributários incidentes sobre o bem arrematado cujos fatos geradores sejam anteriores à arrematação.
Essa decisão tem implicações importantes para futuros Leilões, pois reforça a necessidade que os Leiloeiros ajustem seus procedimentos e documentos para refletir a jurisprudência estabelecida pelo STJ e tragam uma redação clara e precisa nos Editais para evitar mal-entendidos e conflitos futuros.
A decisão reforça a Segurança Jurídica para os arrematantes, que podem participar de Leilões Judiciais sem o medo de herdar dívidas tributárias inesperadas, aumentando a confiança nos processos de alienação pública e incentivando a participação de mais compradores.
Advogado especializado no Direito Patrimonial, com ênfase no Direito Imobiliário, Direito das Famílias, Direito das Sucessões, Leilões e Precatórios Judiciais.
