A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve o entendimento de que a venda de vagas de garagem penhoradas não pode ser realizada a terceiros sem a autorização expressa prevista na convenção condominial. Esse posicionamento se mantém mesmo quando a alienação é feita judicialmente por meio de hasta pública.
O caso em questão teve origem em uma ação de execução extrajudicial movida por uma instituição financeira, que solicitou a penhora de uma vaga de garagem com matrícula própria pertencente à devedora. A proprietária argumentou que a vaga era impenhorável, pois a convenção do edifício residencial proibia a venda a terceiros. Tanto o juízo de primeiro grau quanto o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) entenderam que essa restrição não se aplicaria em uma execução judicial, mas enfatizaram que os condôminos teriam preferência para igualar a proposta de um terceiro interessado.
O relator do caso no STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, destacou que a penhora de vagas de garagem associadas a imóveis considerados bem de família é permitida, conforme a Súmula 449 do tribunal. Porém, ele ressaltou que o artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil de 2002, estipula que as vagas de garagem não podem ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio sem a autorização expressa da convenção condominial.
Citando precedentes do STJ, o relator concluiu que o TJSC, ao permitir a participação de terceiros na hasta pública, violou o artigo 1.331, parágrafo 1º, do CC, pois a alienação judicial da vaga é possível, mas limitada aos condôminos.
A decisão do STJ visa manter a segurança e a organização dentro dos condomínios. Ao restringir o acesso às vagas de garagem apenas aos condôminos, busca-se reduzir o risco de entrada de indivíduos não autorizados no espaço, o que poderia aumentar a incidência de furtos, vandalismo ou invasões. O controle sobre quem pode utilizar as vagas de garagem é crucial para proporcionar um ambiente mais seguro e acolhedor para os moradores.
Além disso, a decisão reafirma a importância das convenções condominiais como instrumento de regulação interna dos condomínios. Essas convenções, aprovadas pelos próprios moradores, estabelecem normas e diretrizes que visam garantir a convivência harmoniosa e o bom uso das áreas comuns. A autorização para venda ou locação de vagas de garagem é uma dessas diretrizes, que visa evitar conflitos e preservar a qualidade de vida no condomínio.
Essa decisão do STJ também tem implicações importantes para o mercado imobiliário e para as instituições financeiras. Por um lado, ressalta a necessidade de as instituições verificarem as disposições das convenções condominiais antes de efetuar a penhora de vagas de garagem. Por outro, reafirma que os compradores em hasta pública devem estar cientes das restrições impostas pelas convenções condominiais, sob pena de verem anuladas suas aquisições.
Por fim, a decisão destaca a importância da transparência e do cumprimento das normas internas dos condomínios, reforçando o respeito às convenções aprovadas pelos condôminos. Assim, o STJ busca equilibrar os interesses das partes envolvidas, protegendo os direitos dos moradores e garantindo a segurança jurídica nas transações imobiliárias.
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