O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), através de sua 3ª Câmara de Direito Privado, decidiu que deve ser mantido o direito à vaga de garagem registrada, suprimida por convenção de condôminos não levada ao Registro, decisão essa de grande impacto no Direito Imobiliário e Condominial, que solidifica a importância do registro público e a segurança jurídica nas relações de propriedade.
Ao manter a determinação da 4ª Vara Cível de São José do Rio Preto, o Colegiado assegurou, de forma inquestionável, o direito à vaga de garagem constante na matrícula do imóvel. Esta decisão, originalmente proferida pelo juiz Carlos Guilherme Roma Feliciano, realça a essencialidade das vagas de garagem, não apenas para a funcionalidade do uso, mas também para a valorização intrínseca e comercial dos imóveis.
O cerne da controvérsia reside no conflito entre um registro público de propriedade e uma deliberação interna do condomínio. A proprietária, ao adquirir o imóvel em 2018, tinha a garantia da vaga em garagem coletiva descrita e registrada na matrícula. Contudo, o empreendimento questionou esse direito, alegando que, por meio de uma convenção de condôminos realizada em 2011, a unidade autônoma em questão não mais faria jus ao espaço de estacionamento.
O argumento do condomínio, no entanto, foi derrubado pelo TJSP, que decidiu pela manutenção da vaga de garagem conforme o registro original.
O ponto crucial da análise, trazido com clareza pelo desembargador Donegá Morandini, baseou-se no princípio da publicidade registral. O magistrado apontou a aplicação, por analogia, do disposto no art. 1.245, § 1º, do Código Civil, que estabelece uma regra fundamental do Direito dos Reais: enquanto a modificação de um direito real (como a propriedade ou um direito a ela vinculado) não for levada a registro, o antigo proprietário, ou o que consta no registro, continua a ser legalmente considerado como o dono do imóvel e dos seus acessórios.
O desembargador Morandini foi enfático ao rebater o argumento do recorrente: “O recorrente afirma que a vaga de garagem deixou de ser atribuída à recorrida desde o ano de 2011, oportunidade em que, por convenção dos condôminos, afastou-se a existência da vaga ao imóvel posteriormente adquirido pela apelada. Essa convenção, porém, não foi levada ao registro imobiliário, tanto assim que a matrícula apresentada na inicial restou expedida em 2020 e não há nenhuma menção àquela supressão”, reforçou.
Essa observação é o eixo da decisão, demonstrando que deliberações condominiais internas, por mais legítimas que sejam para o corpo de condôminos, não têm o poder de alterar o direito de propriedade de terceiros ou de quem adquire o imóvel de boa-fé, a menos que sejam devidamente averbadas na matrícula.
A decisão do TJSP carrega implicações significativas que transcendem o caso específico, servindo como um reforço à segurança jurídica para todos os proprietários de imóveis, sejam eles comerciais ou residenciais.
Ela reafirma a primazia do registro imobiliário como fonte fidedigna da situação jurídica do bem. O comprador de boa-fé confia no que está publicamente registrado na matrícula e não pode ser surpreendido por acordos ou convenções internas não registradas, que visam modificar um direito real que lhe foi transmitido.
Esta jurisprudência estabelece, portanto, um importante critério: mudanças em convenções condominiais que impliquem a modificação, extinção ou oneração de direitos reais vinculados às unidades autônomas devem, obrigatoriamente, ser refletidas com clareza nos registros de propriedade. A falta desse registro torna a alteração inoponível a terceiros adquirentes.
Além de proteger o novo proprietário, a decisão do TJSP reforça a necessidade de uma comunicação transparente e eficaz entre condôminos e administradores, exigindo a formalização e a publicidade dos atos para evitar conflitos e litígios custosos.
A manutenção do direito à vaga de garagem registrada, especialmente em imóveis comerciais onde o estacionamento é vital para a operação do negócio e atração de clientes, proporciona a necessária segurança jurídica e contribui para a estabilidade das relações condominiais.
A vaga de garagem, quando individualizada e registrada, ou mesmo vinculada na matrícula como neste caso, é um elemento acessório de grande valorização e funcionalidade. A sua perda abrupta, por deliberação não registrada, representaria um prejuízo patrimonial inaceitável.
Em suma, esta decisão do TJSP é um importante precedente para casos semelhantes, onde a alegação de convenções condominiais não registradas tenta sobrepor-se ao direito de propriedade formalmente constituído.
O Tribunal assegurou que o documento público da matrícula é a verdade inabalável da propriedade, prevalecendo sobre qualquer acordo interno que não tenha cumprido com o requisito legal da publicidade registral.
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