Em uma decisão importante para o setor imobiliário, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que a extinção de afetação pressupõe quitação das obrigações para extinguir Patrimônio de Afetação, ou seja, só pode ocorrer após a quitação total das obrigações com o agente financiador.
O julgamento foi conduzido pela 4ª Turma do STJ, que rejeitou o recurso apresentado pela massa falida de uma incorporadora, mantendo assim a separação do patrimônio de afetação separado da massa falida até o cumprimento total de suas finalidades.
A decisão proferida pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça é um verdadeiro alicerce para a segurança e a confiança dos consumidores que investem na compra de imóveis na planta. Ela garante que a ferramenta jurídica conhecida como patrimônio de afetação, criada justamente para proteger os adquirentes de unidades imobiliárias contra a falência ou insolvência das construtoras, mantenha sua integridade e finalidade até o fim.
O patrimônio de afetação é, essencialmente, uma blindagem. É um mecanismo legal que separa o patrimônio da obra (os recursos financeiros, o terreno, as unidades futuras) do patrimônio geral da incorporadora e com a decisão a extinção do patrimônio de afetação pressupõe quitação do financiamento.
Essa separação garante que o dinheiro pago pelos compradores seja usado exclusivamente na construção daquele empreendimento, não podendo ser desviado para cobrir dívidas ou prejuízos de outros projetos da incorporadora. É uma garantia de que, mesmo que a empresa vá à falência, como no caso em questão, os recursos da obra estarão preservados para que a construção possa ser concluída.
Ao analisar o recurso apresentado pela massa falida de uma incorporadora – que tentava, de forma prematura, extinguir esse patrimônio de afetação antes de honrar todos os seus compromissos financeiros –, o STJ agiu como guardião da lei e do consumidor. O Tribunal foi enfático ao determinar que a blindagem só pode ser desfeita após a quitação total das obrigações com o agente financiador, geralmente um banco que injetou recursos no projeto.
Durante o julgamento, o ministro Antonio Carlos Ferreira sublinhou a relevância vital dessa quitação integral das dívidas. O ministro explicou que permitir a extinção do patrimônio de afetação sem que a dívida com o agente financiador estivesse zerada seria como remover a última trava de segurança de um projeto em andamento. Isso inevitavelmente comprometeria a saúde financeira da obra, colocando em risco a sua execução e, principalmente, lesando os adquirentes, que já investiram suas economias na promessa do imóvel.
O ministro contextualizou a questão, ressaltando que ela envolve a interpretação do artigo 31-E da Lei 4.591/1964. Este artigo foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro em 2004, por meio da Lei 10.931, como uma resposta direta às crises imobiliárias e às falências que deixaram milhares de consumidores desamparados na década de 1990.
O objetivo claro do legislador era aprimorar a segurança jurídica e, consequentemente, estimular o desenvolvimento sustentável do setor, promovendo a confiança dos investidores e, sobretudo, dos compradores.
A conclusão do Tribunal é didática e inegociável: “Somente após a quitação do débito perante a instituição financeira é que se pode considerar cumprido um dos requisitos fundamentais para a extinção do patrimônio de afetação, permitindo que o empreendimento tenha uma conclusão jurídica e financeira adequada, garantindo a segurança de todas as partes envolvidas”.
Essa conclusão deixa claro que o patrimônio de afetação deve permanecer intacto e isolado até que se comprove que todas as etapas, inclusive as financeiras mais cruciais, foram cumpridas.
O caso específico da massa falida demonstra a tentativa de flexibilizar uma proteção legal em benefício dos credores da incorporadora falida, em detrimento dos compradores. Contudo, a decisão do STJ estabelece um precedente robusto, garantindo que a destinação dos recursos do projeto prevaleça sobre os interesses da massa falida. Os fundos afetados têm uma finalidade primária: concluir a obra.
Essa decisão tem implicações profundas para o mercado imobiliário. Ela não só reforça a segurança jurídica dos empreendimentos que optam por essa modalidade de financiamento e proteção, mas também consolida a confiança dos consumidores.
Ao manter o patrimônio de afetação ativo e blindado até o cumprimento integral das obrigações financeiras, o STJ assegura que os recursos serão utilizados estritamente para a finalidade prevista – a construção e a entrega dos imóveis – promovendo a estabilidade e a solidez que o setor necessita. Trata-se de uma vitória da boa-fé e da proteção patrimonial do comprador.
Advogado especializado no Direito Patrimonial, com ênfase no Direito Imobiliário, Direito das Famílias, Direito das Sucessões, Leilões e Precatórios Judiciais.
